איך להשקיע בנדל"ן להשכרה?

מצא שוק שכירות אידיאלי. חפש שוק שכירות מקומי מצוין עם ביקוש גבוה לבתים להשכרה. מאגר הדיירים צריך להיות מורכב מאנשים שעשו טעויות כספיות בעבר ואינם יכולים להיות כשירים לקנות. יתכנו גם אנשים רבים שאיבדו את בתיהם בעיקול. השוק היה צריך לחוות עליית מחירים בשנה האחרונה.

• באופן אידיאלי, כדאי להשקיע במקום קרוב לבית שאתה כבר מכיר. אחרת, תצטרך לעשות הרבה מחקר מעמיק.

התחל עם נכס אחד קטן. גם אם יש לך את הכסף, אתה לא צריך לקפוץ להשקעות נדל"ן עם נכס גדול או מורכב. נכסים גדולים כמו מרכזי קניות או בתים משותפים עשויים להיות בעלי דרישות מורכבות יותר או זקוקים למקדמות גדולות יותר. במקום זאת, התחל עם בית חד-משפחתי הנמצא היטב במסגרת התקציב שלך. זה יאפשר לך להתרגל להיות בעל בית ואת הנהלת החשבונות הנדרשת ממך. לאחר מכן תוכל לעלות למעלה כשתהיה מנוסה יותר.

• אתר נכסים על ידי חיפוש מקוון אחר רישומים באתרים כמו Realtor.com, Redfin.com, Zillow.com ו- Trulia.com.
• אתה יכול גם להשתמש במתווך שעובד עם משקיעים.
• יחידות שכירות גדולות כמו יחידות של 2 ו -3 חדרי שינה דורשות יותר תחזוקה מאשר יחידות קטנות יותר, ולמרות שמתווכים מתארים נכסים אלה כ"יחידות לחם ומאגר ", הם נכסים מוחצים" סיוטים "לבעלי הפעם הראשונה.
• יחידות השכרה קטנות כמו אולפנים, רווקים וסינגלים נוטות להשכיר לאנשים שאין להם הרבה רהיטים ויכולים להסתובב הרבה. ביחידות השכרה קטנות, אם כי, "מפתח נמוך", יהיו הרבה מקומות פנויים ותצטרכו לתקצב זאת לפני שתקנו את הנכס.

השקיעו בנכסים מסחריים. נכסים מסחריים מציעים תשואות פוטנציאליות גדולות יותר מנכסי מגורים. עם זאת, המציאה וההשקעה בהם קשה משמעותית וצריכות להיעשות רק על ידי משקיעי נדל"ן מנוסים. כדי לרכוש נדל"ן מסחרי, תצטרך להעריך את הנכס על בסיס העלות וחוזר פוטנציאליים שוכרים. בדרך כלל תזדקק לפחות למקדמה של 30 אחוז לפחות כדי לזכות בהלוואה.

• במידת האפשר, חפש מוכרים בעלי מוטיבציה (כאלה שצריכים לבצע מכירה במהירות מסיבות שונות). זו ההזדמנות שלך לרכוש נכס במחיר נמוך מהשוק.

הערך את פוטנציאל ההחזר. ההתמקדות העיקרית שלך צריכה להיות בתמורה הפוטנציאלית שלך לנכס, שהיא שכר הדירה שאתה מקבל בניכוי הוצאות. זה יהיה תלוי בשכר הדירה השורר באזור ובאיכויות הספציפיות של הבית שעשויות לאפשר לך לגבות שכר דירה פחות או יותר. בקש מהבעלים הנוכחי של הנכס מידע פיננסי בנוגע לנכס, במיוחד אם הוא השכיר אותו. הערך את הדברים הבאים:

• תשלום המשכנתא שתשלמו.
• שכר הדירה הנוכחי, דמי השכירות הנגבים עבור נכסים דומים באזור וכל דמי שכירות היסטוריים עולים.
• כוחה של היסטוריית השכירות. האם הוא נשאר ריק זמן רב כשדיירים עוברים דירה?
• הוצאות ממוצעות לנכס.
• הרווחים או ההפסדים של הבעלים הנוכחי בשנים האחרונות.
• היכולת שלך להרוויח תשואה על בסיס מידע זה. זכרו: שכר דירה - הוצאות = ההחזר.
• ניתן להעריך את הוצאות התחזוקה בכ -5 אחוזים מההכנסות ברוטו משכר דירה. הוצאות השבתה ותיקונים גדולים יותר מהווים עוד 5 אחוזים.

העריך את מיקום הנכס. המיקום הוא אולי המאפיין החשוב ביותר של בית שכירות לשוכרים. מיקום טוב יכול גם לאפשר לכם למלא את הנכס ביתר קלות ויכול להצדיק שיעורי שכירות גבוהים יותר. דיירים טובים יותר יחפשו נכסים אלה ויספקו לך תשלומי שכר דירה אמינים יותר ופחות קשיים. באופן ספציפי, חפש מאפיינים ש:

• נמצאים ליד בתי ספר טובים.
• נמצאים באזורים עם פשע נמוך.
• נוחים לקניות ולמתקנים.

ודא שאתה מקבל עסקה. חפש את הנכסים שנמצאים בקרקעיתם או בקרבתם, ובמיוחד בתים שמוכרים מתחת לעלות הבנייה שלהם. אם המחירים נמוכים וגם שיעורי הריבית, שילוב זה הופך את הקנייה לאידיאלית וכנראה להזדמנות של פעם בחיים. שוחח עם סוכני נדל"ן מקומיים ושכור שמאי כדי לברר אם אתה מקבל ערך טוב או לא.

• מומחים רבים בתחום נכסי השכירות נשבעים על פי כלל האחוז. הכלל הוא ששכר הדירה החודשי של הנכס צריך להיות שווה לפחות לאחוז אחד משווי הנכס.
• בטווח הארוך יותר, עליכם לחפש נכסים שתוכלו לשלם עליהם במלואם תוך 10 עד 15 שנים, על סמך רווחי השכירות שלכם.

הגש הצעה. עבוד עם המתווך שלך או עם הסוכן המוכר כדי להציע הצעה כאשר מצאת נכס טוב. חשוב על מספר ובוא במידת האפשר נמוך מהמספר שלך. דאג לא לתת לרגש להעיב על שיקול דעתך ולקנות נכס רק אם המחיר נכון. אתה תמיד יכול ללכת משם אם אתה והמוכר לא יכולים להגיע להסכמה מיטיבה.

בצע בדיקת נאותות. עם קבלת ההצעה שלך, כעת יש לך עד למועד הסגירה לוודא שאין שום דבר רע בבית ולבצע סדר במימון שלך. בקש מפקח בית לחפש בעיות בכל הנכס. אם יש בעיות חמורות, ייתכן שתוכל לשאת ולתת מחדש על מחיר המכירה. וודא כי הבעלים הנוכחי לא סתם דחה תיקונים מסוימים שתצטרך לבצע בהמשך.

להשיג ביטוח. לפני שאתם משכירים את הנכס שלכם לדיירים, רצוי שתקבלו ביטוח של בעל הבית. כל ספקי הביטוח הגדולים מציעים כיסוי מסוג זה בשמות שונים, אך בדרך כלל מכסים כיסוי לשלוש קטגוריות, מה- DP-1 המינימלי ועד ל- DP-3 הכל כלול (DP מייצג "מדיניות מגורים"). רוב אנשי המקצוע בתחום הביטוח ממליצים לבעלים לקבל כיסוי DP-3 כדי להגן על עצמם מפני התנהגות דיירים בלתי צפויה.

• סוג זה של כיסוי מספק בדרך כלל עלויות החלפה להפסדים, ולא לשווי מזומנים, שיכולים להועיל במקרה של נזקים יקרים.
• עליכם לוודא שהכיסוי שלכם כולל גם כיסוי אחריות כללית. זה מספק כיסוי לכל נפגעים שנפגעו ברכוש שלך. מומחים ממליצים לך לקבל כיסוי אחריות בגובה 0,70 מיליון אירו.
• עלות המדיניות של המשכיר תלויה במיקום ובגודל הנכס. עם זאת, הממוצע הוא כ- 600 € עד 900 € לשנה.

קבע שכר דירה מתאים. שוחח עם סוכני נדל"ן מקומיים וחקר נכסים דומים באינטרנט בכדי לקבוע סכום שכירות סביר. ודא שלפחות, שכר הדירה שלך מכסה 110 אחוז מתשלום המשכנתא שלך על הנכס. המאגר של עשרה אחוזים יכול לשמש לכיסוי תחזוקה, זמן השבתה ותיקונים גדולים. כל סכום שאתה מרוויח על פני זה הוא רווח.

שווקו את נכס ההשכרה שלכם. התחל על ידי רישום הנכס שלך באתרים כמו קרייגסליסט, טרוליה וזילאו. דאגו לכלול שפע תמונות איכותיות ומוארות היטב. מלא את הרישום בכמה שיותר מידע. אתה יכול גם לרכוש פרסומת בעיתון, אם כי זה יקר ועשוי להיות לא יעיל. לסיום, נסו להציב שלט "להשכרה" בחצר הקדמית של הנכס. בכל המקרים, ספק דרך לשוכרים המעוניינים ליצור איתך קשר, בטלפון או בדוא"ל.

מועמדים למסך. יהיה עליכם לבדוק את הדיירים הפוטנציאליים שלכם לאיתור נושאי אשראי ופלילים. זה יעלה לך קצת כסף אבל יחסוך ממך הפסדים שעלולים להרוס. ישנם בעלי שכירות שאינם מבצעים את בדיקת נאותותם וסופקים אמני הונאה אשר מפסיקים לשלם ברגע שיש ברשותם ועושים נזק אדיר לבית. דייר גרוע יכול בסופו של דבר לעלות לכם אלפי תיקונים, גם אם הם אכן משלמים את שכר הדירה שלהם בזמן.

• חפש מועמדים המועסקים ומשתכר לפחות פי שלושה משכר הדירה החודשי.
• דחה כל מועמד עם רישום פלילי ממושך או בעלי ציון אשראי מתחת ל -650. הדרישות הספציפיות שלך כאן תלויות בסובלנות הסיכון שלך ובעוצמת השוק.
• שמור על דיירים טובים אם אתה יכול בכך שאתה מבטיח לשמור על שכר דירה יציב או פשוט על ידי מתן שירות מעולה.

ניסחו הסכם שכירות. מצא תבנית הסכם שכירות באינטרנט והשתמש בה כדי ליצור משלך עם כל פרטי הנכס הרלוונטיים. אתה יכול גם לשקול להזמין עורך דין בעל ניסיון בענף כדי לוודא שהסכם השכירות שלך לא משאיר שום דבר בחוץ או יכלול הוראות מוזרות. על הסכם השכירות לפרט את תקופת השכירות, האחריות של שניכם ושל השוכרים, וכן את הפיקדון. הפיקדון הוא בדרך כלל שכר דירה של חודש, אך עשוי להיות כפוף למגבלות המדינה או המקומיות.

דאגו לגבות שכר דירה. כל בעל בית יצטרך לפעול כגביית חשבונות בשלב כלשהו. יהיה עליכם להתקשר ולהישאר בראש הדיירים שאינם משלמים עד שהם משלמים ולפנות אותם אם לא. אפילו דיירים טובים עשויים להתקשות בתשלום שכר דירה בזמן אחד. במקרה זה, שקול לתת להם יותר זמן. שמירת דייר טוב יכולה להיות שווה תשלום מאוחר או שניים.

שמור על המסים שלך. כבעל בית, תידרש לשלם ארנונה על הנכסים שלך. עם זאת, תידרש גם לשמור על הגשת מס הכנסה כראוי על התשואות או ההפסדים שלך מהנכס. מומלץ להזמין מכין מס או איש מקצוע פיננסי אחר שיעזור לך להנחות אותך בתהליך זה מכיוון שהוא יכול להיות מסובך למדי.

• לדוגמא, משכירים יכולים לנכות את מיסי הארנונה ואת ריבית המשכנתא, כמו גם הוצאות תפעול אחרות.
• בנוסף, ניתן למחוק הפסדים כהפסדים פסיביים ולהשתמש בהם בהמשך לקיזוז נטל המס הנובע מתשואות חיוביות.

למד מיומנויות תחזוקה. וודא שנוח לך לבצע תיקונים קלים כמו תיקון כיור דולף או תיקון חור בקיר. היכולת לבצע את המשימות הללו בעצמכם יכולה לחסוך לכם הון על תיקונים מקצועיים. אם עדיין אין לך את הכישורים האלה, קח את הזמן כדי להבין כיצד מתבצעים תיקונים אלה וקבל תרגול. כל מה שאתה יכול לעשות בעצמך מייצג כסף שאתה לא צריך להוציא.

לפתח קשרים עם אנשי מקצוע בתעשייה. למרות הערך לעשות דברים בעצמך, מדובר בכמה נסיבות בהן תצטרך להזמין איש מקצוע. פתח מערכות יחסים עם חשמלאים מקומיים, אינסטלטורים ובעלי מלאכה אחרים, כך שתוכל לקבל עבודה אמינה כשתזדקק לה. בנוסף, ככל הנראה תצטרך להתייעץ עם עורך דין ורואה חשבון בשלב כלשהו בהשקעתך בשכירות. האנשים האלה בפינה שלך יכולים להיות שימושיים כשנושאים מתעוררים.

לענות על צרכי הדייר. זכרו כי הדיירים הם הלקוחות שלכם ויש להתייחס אליהם בכבוד. הגב במהירות לבקשות תיקון ונהג בהגינות בהתנהלותך עם הדיירים. שמרו על הנכס כמוסכם בחוזה השכירות. פעולה זו תעזור לכם לשמור על דיירים, מה שיחסוך מכם משרות פנויות יקרות.