כיצד ליצור תיק נכסים רווחי?
כמה סיבות נפוצות להשקעה בנדל"ן כוללות את הדברים הבאים: אתה רוצה להגדיל את ההכנסה הנוכחית שלך.
חשבת להשקיע ברכוש. למרות שהשקעה בנדל"ן יכולה להיות מחשבה מוחצת עבור אנשים מסוימים, היא גם יכולה להביא תגמולים גדולים. כדאי לך לשקול השקעה כדרך ליצור תזרים מזומנים או לבנות ביצת קן נחמדה. כדי להרוויח בהשקעה נדרש מידה מסוימת של מיומנות וידע, אך ברגע שתדביק את הבוהן למים, אתה עלול להיות מכור.
שיטה 1 מתוך 3: תכנון ומחקר
- 1דע מדוע אתה קונה. לפני שאתה קונה נכס להשקעה, עליך לשקול את אסטרטגיית ההשקעה שלך. השקיע מחשבה באיזה סוג השקעה מעניין אותך ועונה על צרכיך. אולי תרצה לגוון את אחזקותיך מלבד מניות ואג"ח. אולי אתה רק רוצה לבנות את עושרך או לשפר את תזרים המזומנים שלך. לא משנה מה הסיבות שלך לרצות להשקיע, טוב שיהיה ברור לך לפני שתתחיל. כמה סיבות נפוצות להשקעה בנדל"ן כוללות את הדברים הבאים:
- אתה רוצה להגדיל את ההכנסה הנוכחית שלך. קבלת בדיקת שכר דירה חודשית, למשל, יכולה לתת דחיפה להכנסות שלך.
- אתה מעוניין ברווח הון - רכישת נכס ובהמשך מרוויח ממכירתו.
- אתה רוצה לנצל את מחיקות המס שמגיעות עם השקעות נדל"ן.
- 2למד על הסוגים השונים של השקעות נדל"ן. שאל את עצמך כמה זמן אתה מוכן להשקיע בניהול הנכס, והאם יש לך את הכישורים הדרושים לניהול הנכס. לסוגים שונים של השקעות סיכונים ותגמולים שונים, ולכן חשוב לשקול איזה סוג השקעה עונה בצורה הטובה ביותר על צרכיך. שקול אפשרויות השקעה אלה:
- השקעות בקרקעות גולמיות. אדמות גולמיות דורשות ניהול מועט ויש להן פוטנציאל להערכה גדולה אם מדובר באזור שהופך לאטרקטיבי עבור היזמים. עם זאת, יש תזרים מזומנים מוגבל מהשקעה זו באמצעות חכירה לחקלאים / חוואים לטווח קצר, תמלוגים מינרליים אם נכללים ברכישה, או הערכה. כמו כן, מגבלות ממשלתיות על אופן השימוש בקרקע יכולות להשפיע על ערכן.
- השקעות נדל"ן למגורים. תיקון מגורים ו"התהפוך "זה סוג השקעה פופולרי. הרווחיות של השקעה מסוג זה תלויה במצב שוק הדיור המקומי; המיקום חשוב מאוד.
- השקעות נדל"ן מסחרי. השקעה בנדל"ן מסחרי, כמו בניין דירות, בניין משרדים או בניין קמעונאי, יכולה להניב תזרים מזומנים קבוע, מכיוון שתקבל צ'ק שכירות קבוע מהדיירים שלך. עם זאת, הנכס דורש אחזקה משמעותית כדי לוודא שהוא תלוי בקוד. אתה גם מסתכן בכך שאתה מקבל דיירים גרועים שפוגעים ברכוש או לא משלמים שכר דירה בזמן.
- 3החלט אם להפוך או להחזיק את הנכס. "Flipping" חל בדרך כלל על נכסי מגורים שנרכשים, משופרים ונמכרים במחיר גבוה יותר. מרבית הנדל"ן דורש החזקה לטווח ארוך, ואינו תורם למסחר לטווח קצר. כאשר בוחנים איזה סוג השקעה לבצע, קבעו איזה מצב מתאים לכם ביותר.
- שקול אם אתה זקוק להכנסה נוספת כעת או בעתיד.
- בדוק את יעדיך הכספיים לטווח הקצר והארוך ואם הכנסת הכנסה הגיונית כעת עבורך.
- גורם למדרגת מס הכנסה שלך ואיך זה יכול להיות מושפע לרעה מהכנסת הכנסה נוספת.
- שקול את שוק הנדל"ן ואם הוא עולה או יורד בשלב זה.
- הערך את מצבך הכלכלי ובדוק אם יש לך הכנסות אחרות שתוכל להשתמש בהן אם נכסי ההשכרה שלך יתפנו.
- חשוב על הזמן הזמין שלך ועל היכולות שלך לנהל או לשפר נכסים. שימוש בצדדים שלישיים לשירותים כאלה עשוי להקטין את התשואה הצפויה.
- 4השג נתונים סטטיסטיים על העיירה בה אתה שוקל להשקיע. עיין באתר הממשלה הממשלתי המקומי לגבי האזור שאליו אתה מכוון כדי לראות כיצד הוא משתווה למיקומים אחרים. חשוב שיהיה לך כמה שיותר מידע וידע על השקעות בנכסים לפני שאתה צולל.
- גלה את ההכנסה החציונית המקומית.
- חקר את גידול האוכלוסייה באזור.
- ראה מה הסטטיסטיקה של האבטלה באזור.
- בדוק אם הקהילה ממשיכה לצמוח.
- גלה מהם מיסי הנדל"ן בהשוואה לעיירות הסמוכות.
- בדוק אם יש היצע וביקוש לשכירות באזור.
- בדוק בבתי הספר כדי לראות כמה הם טובים.
- 5חקר באינטרנט או עיין בקורס. ניתן לבצע מחקר רב באינטרנט, אך תוכל גם לבדוק בספרייה המקומית שלך ולהירשם לקורס או סמינר השקעות נדל"ן מכובד. הקפד להביא מעט נייר ועט כדי שתוכל לרשום הערות בזמן שאתה מקשיב למומחים המדברים.
- 6עבוד עם מתווך מקומי, משקיע נכסים או יזם שמשקיע גם בנדל"ן. מישהו שהשקיע בכוחות עצמו יידע את החסרונות מניסיונו הראשון. מתווך עם ידע רב בהשקעות יכול ללמד אותך תוך כדי ולסייע לך להרגיש בנוח יותר עם התהליך. עם זאת, זכרו שהכסף שאתם משקיעים הוא שלכם, ולא המתווכים, אז סמכו על האינטואיציה שלכם.
אתה גם מסתכן בכך שאתה מקבל דיירים גרועים שפוגעים ברכוש או לא משלמים שכר דירה בזמן.
שיטה 2 מתוך 3: איתור צרכי הנכס שלך
- 1החליטו על המיקום שלכם. כשאתה מחפש את אזור ההשקעה שלך, חפש מקום שיש בו סימנים ברורים של צמיחה ויציבות כלכלית. אם אינכם מכירים את האזור, סעו דרך העיר או העיר והכירו זאת. בדוק האם יש בקרבת מקום מספיק קניות ומתקנים. אם אתה אוהב את האזור ואת מה שיש לו להציע, רוב הסיכויים שגם השוכרים שלך יעשו זאת.
- 2בחר את הנכס הנכון. בדוק אם הנכסים שאתה מעוניין בהם כוללים תכונות רצויות, כמו נוף נהדר או חניה בשפע. אם כן, קח זאת בחשבון. יש גם נושאים אחרים שיש לקחת בחשבון בעת בחירת הנכס שלך.
- אם אתה מחליט בין השקעה בבית או בדירה, זכור כי נראה כי לבתים יש צמיחה הונית טובה יותר ולדירות נוטים להיות תשואת שכירות טובה יותר.
- כמו כן, איכות השכונה בה אתה קונה תשפיע ככל הנראה על סוג הדיירים שאתה מושך. לדוגמה, אם אתה קונה ליד מכללה, ייתכן שאתה משכיר לסטודנטים. קיימת אפשרות למשרות פנויות בקיץ כאשר התלמידים חוזרים הביתה.
- וודא שאתה מגלה מה הארנונה. קחו בחשבון שארנונה גבוהה לא עשויה להיות דבר כל כך רע אם הנכס נמצא באזור מצוין ומתאים לדיירים ארוכי טווח.
- בדוק האם יש לאזור פעילות פלילית כלשהי. עבור אל מחלקת המשטרה המקומית כדי ללמוד על האזור הספציפי שאתה מעוניין בו. דברים שכדאי לשאול עליהם עשויים לכלול ונדליזם, פעילות כנופית או כל פשעים חמורים אחרונים. יש לך סיכוי טוב יותר לברר את העובדות ממשטרת המשטרה, מאשר לאדם שמוכר לך את הנכס.
- וודא שהנכס אינו נמצא באזור אסונות טבע. הביטוח על הנכס יכול להיות יקר אם אתם נמצאים באזור מפוקפק ולכן כדאי לבדוק. בעלי נכסים רבים אינם מבוטחים בגלל אסונות טבע שעלולים להוביל לאובדן רכוש הרסני במקרה של סערה או רעידת אדמה גדולה.
- 3בדקו את הנכס שלכם על ידי מפקח מקצועי. אתה רוצה לוודא שהנכס במצב טוב ויש לו תיקונים עדכניים. אתם מחפשים נכס שעם כמה תיקונים קלים ימשוך דיירים שמוכנים לשלם דמי שכירות גבוהים יותר. בנוסף, מצא קבלן שאתה סומך עליו שייתן לך את הייעוץ הנכון בכל תיקון שיידרש, במיוחד בנכסים ישנים יותר. יש כמה דברים שאתה יכול לבדוק בעצמך, עם זאת.
- בדוק את הניקוז כדי לוודא שאין בעיות בשיטפון.
- פתח וסגר את כל החלונות כדי לוודא שהם תקינים.
- הפעל את כל הברזים כדי לוודא שהם עובדים.
- הדליקו אח באח כדי לראות אם זה עובד.
- שטפו את השירותים כדי לוודא שהם שוטפים כמו שצריך.
- פתח את לוח החשמל וודא שאין חוטים רופפים.
- הפעל את החום והמיזוג כדי לראות אם הם עובדים.
- וודאו שאין לחות במרתף מכיוון שזה יכול להיות סימן לכך שיש בעיה חמורה יותר.
- משוך את השטיח לאחור כדי לראות אם יש רצפות עץ מתחת.
- 4דע את דייר היעד שלך. אם אתה משקיע בנדל"ן מסחרי, בחירת הדייר שלך צריכה להשפיע על סוג הנכס שאתה קונה והיכן אתה מחליט לקנות אותו. לדוגמא, משפחות עם ילדים עשויות להתעניין בשירותים שונים מאשר צעירים ורווקים.
- בדוק אם הנכס נמצא בקרבת בתי ספר כלשהם.
- בדקו האם ישנם פארקים בשכונה.
- בדקו אם החנויות ובתי הקפה נמצאים במרחק הליכה.
- גלה עד כמה אפשרויות התחבורה קרובות.
חשוב שיהיה לך כמה שיותר מידע וידע על השקעות בנכסים לפני שאתה צולל.
שיטה 3 מתוך 3: בחינת הכספים
- 1בדוק את היסטוריית האשראי שלך. הכין תוכנית בכדי לקבל את האשראי שלך במצב טוב יותר במידת הצורך. ציון אשראי טוב יעזור לכם להבטיח הלוואה בתנאים טובים יותר. אם האשראי שלך נפגע, בדוק את הרישומים המקומיים שלך עבור סוכנויות או עמותות שיכולות לעזור לך לנקות אותו.
- 2החלט כיצד תממן את הנכס שלך. ישנן מספר דרכים להתחיל להשקיע בתיק הנכסים שלך. אתה יכול לשקול מכירת נכס או מימון מחדש של נכס כדי לקבל את הכספים. אם אתה משקיע בקרקע גולמית, מקובל לקבל מימון מהמוכר. אתה יכול גם לבחור לקחת הלוואות בנקאיות למימון הנכס שלך.
- אם יש לך את הכסף, אתה יכול לשלם את כל המזומן, או שאתה יכול להניח אחוז ולקבל הלוואה עבור הסכום הנותר.
- ישנן דרישות הלוואות שונות בהתאם לבנק ולהיסטוריה הפיננסית שלך.
- 3בקר אצל מתווך משכנתא או עם הבנק שלך. גלה כמה כסף אתה יכול להרשות לעצמך ללוות באחריות להשקעה שלך. הדרך המהירה ביותר לברר אם אתה יכול להרשות לעצמך הלוואה היא לשאול את הבנק. אם אתה מקבל "לא" מהבנק שלך, שקול לנסות בנק אחר שכן כל בנק שונה בגישתו. אתה יכול גם לשקול לבדוק איגוד אשראי או בנק קטן יותר כדי להעביר את ההלוואה שלך.
- 4מצא נכסים המייצרים תזרים מזומנים חיובי. אלא אם כן יש לנכס תזרים מזומנים טוב, אין באמת סיבה לשקול לרכוש אותו. בחן את הכספים על הנכס כדי לוודא שהוא מספק מקור הכנסה טוב. שכר הדירה שתקבל מהדיירים שלך אמור להספיק לתשלום כל הוצאותיך, כולל תשלום המשכנתא, שירותים, ארנונה וביטוח.
- זה לא כולל השקעות בקרקעות גולמיות, שבדרך כלל אינן מניבות הכנסה אלא אם כן הושכרו לחקלאות או למטרה אחרת.
- 5בחן את הוצאות ההשקעה שלך. טעות נפוצה בפעם הראשונה שמשקיעים עושים היא לזלזל בהוצאותיהם. בנייני השכרה תמיד זקוקים לנגיעות ותיקונים. ישנם מספר תחומי הוצאה שיש לקחת בחשבון כאשר שוקלים את הרכישה שלך. הסכומים ישתנו בהתאם לנכס.
- מים וביוב
- אשפה
- כלי עזר
- שכר טרחה משפטי וחשבונאות
- פינוי
- משרות פנויות
- תחזוקה מתוכננת
- 6שקול להעסיק מנהל נכס. ייתכן שתרצה להכניס משכורת למנהל נכס אם אין לך את האישיות, הכישורים והזמינות לנהל את הנכס שלך. יש הרבה יתרונות להזמנת מנהל נכס.
- המנהל מפרסם ומשכיר עבורכם ויציג את הנכס שלכם כאשר מתעוררים מקומות פנויים.
- המנהל נפגש עם דיירים פוטנציאליים ומטפל בכל הסכמי החכירה שלך.
- המנהל גובה את שכר הדירה מהדיירים ומבצע את בדיקות המעבר והמעבר.
- המנהל מטפל בכל תלונות הדיירים.
- מנהל משרת הודעות משפטיות במקרה של מחלוקת ומתחיל תהליך פינוי במידת הצורך.
- לרוב יש למנהל רשימת קבלנים אמינים בהם השתמש בעבר.
שאל את עצמך כמה זמן אתה מוכן להשקיע בניהול הנכס, והאם יש לך את הכישורים הדרושים לניהול הנכס.
- קח את הזמן שלך לעשות את המחקר. למהר לרכישת נכס ללא ידע משמעותי עשוי להביא לתוצאות לא רצויות.
- אם אתה שוקל לקנות עם שותף, ודא שיש לך הסכם שותפות או מיזם משותף תקין.
- אל תפחד ללכת משם אם העסקה לא מסתדרת.
- הישאר מעודכן בחוקים, בתקנות ובמינוח הנדל"ן הרלוונטי.
- הבן את הסיכון שאתה לוקח כאשר אתה הופך למשקיע נדל"ן. לא תמיד מובטחת הצלחה.
- מצא מנטור, עורך דין או חבר תומך שיש לו ניסיון בהשקעה כדי להקפיץ את הרעיונות שלך.
קרא גם: כיצד למכור מניות שנמחקו?
שאלות ותשובות
- איך אעדכן בחוקים, בתקנות ובמינוח הנדל"ן הרלוונטי?הפוך לחבר בעמותת בעלי דירות. אם הם גדולים מאוד, הם ישלחו אליכם כתבי עת הכוללים את כל הבעיות החדשות שהחוקים גורמים לבעלי בתים ומה הם צריכים לעשות כדי להימנע מבעיות אלה.
תגובות (2)
- כתיבה מקסימה ופשוטה. תודה על השיתוף!
- פשוט, לעניין ומאוד אינפורמטיבי.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
