איך לקנות הרבה לבנייה?
הרבה יותר קל להתרחק ממגרש ריק מאשר כשיש עליו בניין.
אם החלום שלך הוא לבנות בית מאפס, אז תצטרך למצוא הרבה. למרות שהאדמות בשפע באזורים רבים, עליך לבדוק היטב את המגרש לפני שתציע מכרז. טוב סוכנת היא יתרון משמעותי, כך למצוא מתווך הנדל"ן באזור שבו אתם מחפשים הרבה.
חלק 1 מתוך 3: מחקר המון
- 1מצא מגרשים זמינים. אולי כבר תדעו איזה חבילה אתם רוצים לקנות. עם זאת, אם אתה עדיין לא יודע, עליך לצמצם את המקומות שאתה רוצה לבנות. תוכל למצוא חבילות בדרכים הבאות:
- חפש באינטרנט. חפש באתרים כגון Zillow עבור מגרשים ריקים.
- סע סביב וחפש הרבה. יתכן שלא יתפרסמו חלק מהמגרשים הפנויים. אתה יכול למצוא את שם הבעלים במשרד רשומות הקרקעות במחוז.
- חפש בעיתון. הרבה למכירה מתפרסמים לעתים קרובות בעיתון המקומי.
- 2לעבוד עם מתווך נדל"ן. מתווך יידע אילו מגרשים עומדים למכירה ויכול לעזור לך להדריך אותך בתהליך הרכישה. מצא מתווך בספר הטלפונים שלך או על ידי חיפוש מקוון. קבע פגישה ודון איפה אתה רוצה לקנות. המתווך שלך צריך להיות בעל ניסיון במשא ומתן על עסקאות קרקעות.
- 3בדוק אם חוקי יעוד מאפשרים בנייה. יכול להיות שמצאת את הרכוש המושלם, אך ייתכן שחוקי ייעוד לא יאפשרו לך לבנות שם. עליכם לבדוק היטב אילו סוגים של בניינים ניתן לבנות, אם בכלל. עצור למשרד הייעוד המקומי ובדוק.
- לדוגמה, אזורים מסוימים עשויים להיות מיועדים לשימוש חקלאי, מסחרי או תעשייתי בלבד.
- 4שאל על נסיגות. נסיגה היא כמה רחוק מקו הנכס הבניין שלך צריך להיות ממוקם. לדוגמא, חבילה עשויה להיות ברוחב של 20 מטר בלבד (6,1 מ ') אך יש לה נפילות של מטר וחצי בכל צד. נסיגות אלה יגבילו את כמות השטח שתוכלו לבנות עליו.
- תוכלו למצוא מידע על נסיגות מהמשרד המקומי לתכנון ולתכנון. עצור למשרד ושאל.
- אם אתה קונה הרבה ליד קו החוף, ככל הנראה יש מגבלות המחייבות אותך לבנות מרחק מסוים מהחוף. בדוק גם את אלה.
אם החלום שלך הוא לבנות בית מאפס, אז תצטרך למצוא הרבה. - 5בדוק עד כמה הנכס נגיש. אתה צריך שהמגרש שלך יהיה נגיש מהכביש, אחרת תצטרך לנסוע מעל רכושם של אנשים אחרים כדי לגשת אליו. אם אין גישה, יש ערך מועט לאדמה.
- אם אתה נעוץ בקרקע, ייתכן שיש לך הקלה שהיא זכות להשתמש ברכוש של השכן כדי לגשת לביתך. תוכלו לבדוק את המעשה במשרד מקליט המעשים. יש לאתר עליהם הקלות.
- אחרת, עליכם לשקול עד כמה מציאותי ליצור שביל כניסה לנכס.
- 6אשר בקרקע יש שירותים זמינים. הבניין שלך יצטרך שירותים מסוימים. לדוגמא, אם אינך מחובר למערכת הביוב הציבורית, תצטרך מיכל ספיגה. טנקים ספיגיים תופסים לא מעט מקום, אז וודאו שיש מספיק מקום בשטח.
- תזדקק גם למים זורמים. יקר לחפור באר אם מים ציבוריים אינם זמינים, לכן חישבו את העלות במידת הצורך.
- בדוק אם חשמל יכול להגיע לביתך בקלות או לא.
- 7ניתוח הרצוי של השכונה. אם אתה בונה בית, העריך את שכניך בדיוק כפי שהיית עושה אם היית קונה בית. האם בתים מטופחים? האם השכונה נראית כמתקרבת? שוחח עם מתווך נדל"ן אם אינך יודע.
- אם אתה בונה בניין מסחרי, בדוק עד כמה השכנים שלך תואמים. לדוגמה, ייתכן שאתה בונה בית קולנוע. חפש עסקים משלימים, כגון מסעדות או ברים.
- אם אתה רוצה לבנות מרכז מסחרי מסחרי, אז זה צריך להיות קרוב לתחבורה ציבורית.
חלק 2 מתוך 3: השגת מימון
- 1זהה את סוג ההלוואה שאתה רוצה. בדרך כלל יש לך שלוש אפשרויות. הקדש זמן לזהות איזה מהם תרצה לפני שניגש למלווים:
- הלוואת קרקע או מגרש. הלוואה זו מאפשרת לכם לקנות את הקרקע, אך היא לא תממן את הקמת הבניין. זו הלוואה אידיאלית אם אתה מוכן לחכות זמן מה לפני הבנייה.
- הלוואת בנייה. הלוואה זו הינה הלוואה לזמן קצר, הנמשכת לרוב רק שנה אחת. זה אידיאלי אם מצאתם בנאי וסיימתם את תכניות הבית שלכם. בדרך כלל, אתה מקבל משכנתא קונבנציונלית ומשלם תשלום בלון כדי לשלם את הלוואת הבנייה.
- הלוואות בנייה לקבע. הלוואה זו מכסה את עלות בניית הבית ואז הופכת למשכנתא רגילה לאחר סיום הבנייה. זו כנראה האפשרות הנוחה ביותר עבור מי שאינו מנוסה בתחום זה. עם זאת, בסופו של דבר אתה משלם ריבית גבוהה יותר מאשר בהלוואת בנייה.
- 2מצא המלווים. צור קשר עם כל בנק שעשית עסק איתו ודון כמה אתה רוצה ללוות. זה יכול להיות מאוד קשה למצוא מימון אם כבר אין בניין על הקרקע. עם זאת, ייתכן שתצטרך לחפש מסביב. בקר במספר בנקים ואיגודי אשראי.
- חקר גם מלווים מקוונים. שוק ההלוואות המקוונות התפוצץ לאחרונה, וייתכן שתוכל למצוא מימון ממלווה מקוון. וודא שלמלווה המקוון יש מוניטין טוב על ידי חיפוש אותם באתר הלשכה העסקית הטובה יותר. בדוק גם במשרד התובע הכללי של המדינה שלך.
- 3בדוק הלוואות ממשלתיות. תלוי איפה אתה גר, הממשלה עשויה להעניק הלוואות כדי לתמרץ אנשים שקונים קרקעות. ערים רבות יצרו תוכניות כדי לגרום לאנשים לקנות מגרשים נטושים.
- בארה"ב, עליך לבדוק הלוואות בסעיף 502. הלוואות אלו זמינות לאנשים בעלי הכנסה נמוכה המתגוררים באזורים כפריים. בדוק את דרישות הזכאות להכנסה בכתובת https://rd.usda.gov/files/RD-DirectLimitMap.pdf. אתה יכול להגיש מועמדות במשרד לפיתוח הכפר המקומי שלך, או על ידי עבודה עם מלווה העוסק בהלוואות USDA.
הלוואה זו מאפשרת לכם לקנות את הקרקע, אך היא לא תממן את הקמת הבניין. - 4השווה הצעות הלוואות. מכיוון שהמגרש לא מפותח, ככל הנראה תהיה להלוואה שלך ריבית גבוהה יותר ממה שאתה יכול לקבל עבור משכנתא רגילה לבית. עם זאת, עליך להשוות בין הצעות ממלווים מרובים, כך שתמצא את המציע את התנאים הטובים ביותר.
- השווה את הריבית, כמו גם את משך ההלוואה ואת כל הקנסות בתשלום מראש.
- 5נקה את האשראי שלך. האשראי שלך צריך להיות טוב ככל האפשר לפני הגשת בקשה להלוואה, אז שלח עותק מדוח האשראי שלך. בארה"ב תוכל לקבל דוח אחד בחינם בכל שנה על ידי ביקור בכתובת annualcreditreport.com. אתר זה יספק לך עותק אחד בחינם מכל אחת משלוש סוכנויות דיווח האשראי.
- חפש שגיאות בדוח. שגיאות נפוצות כוללות יתרה שגויה או חשבונות שמופיעים בצורה לא מדויקת כברירת מחדל. מחלוקת על כל שגיאה עם סוכנות דיווח האשראי שיש לה את המידע הלא מדויק.
- 6חסוך מקדמה גדולה. במקום המקדמה המקובלת בשיעור 20% הנדרשת למשכנתא, ייתכן שתצטרך לחסוך עד 50%. עליך לבדוק את הכספים שלך אם יש לך סכום כסף זה.
- הרבה יותר קל להתרחק ממגרש ריק מאשר כשיש עליו בניין. מסיבה זו, המלווים רוצים הגנה גדולה יותר בצורת מקדמה גדולה יותר.
חלק 3 מתוך 3: סגירה במכירה
- 1משא ומתן על מחיר קנייה. אל תפחד להתמקח עם המוכר. כדאי להתחיל בהצעה נמוכה על סמך הניתוח של סוכן הנדל"ן שלך לכמה נכסים דומים נמכרו. כמו כן, עליך לפנות למשרד השומה המקומי כדי למצוא את הערך המוערך של המגרש.
- המתווך שלך יכול למכר את הצעתך למוכר. אם ההצעה שלך נמוכה מהמחיר המבוקש, כדאי לך להסביר כיצד הגעת להצעתך.
- צפו מהמוכר להציע הצעה נגדית. אם המוכר לא יסתכם במחיר שלך, בקש ויתורים. לדוגמא, בקש מהמוכר לכסות חלק מעלויות הסגירה.
- 2חתמו על הסכם רכישה ומכירה. אתה אמור להיות מתווך הנדל"ן שלך או עורך דין שיעזרו לך לנסח הסכם זה כדי להגן על זכויותיך. לדוגמה, יהיה עליכם לכלול "מגבלות". מקרים מאושרים הם תנאים או אירועים בחוזה שיש לוותר עליהם ולנקות אותם לסיום העסקה.
- לדוגמא, כנראה שתכלול מגירה שתקבל דוח כותרת ברור ומגירה שתקבל מימון. אם אף מקרה לא מתקיים, תוכל להמשיך במשא ומתן נוסף או שתוכל לסיים את החוזה, בהתאם לתנאיו.
- בדרך כלל, על המוכר לשלם את דמי המתווך עבור שירות זה. עם זאת, עליך תמיד לקבוע מי מכסה את העמלות וכיצד יש לבצע את התשלום לפני מתן השירות למתווך שלך.
- אתה יכול לנסח בעצמך הסכם רכישה ומכירה באמצעות טפסים זמינים לציבור. עם זאת, אתה עדיין צריך להתייעץ עם מתווך או עורך דין כדי לבדוק את זה במקרה שהתעלמת ממשהו.
- 3שכר מתכנן קרקעות. מתכנני קרקעות הם כמו פקחי בתים עבור אדמה גולמית. הם יבדקו את סוג הקרקע, המדרון, שולחן המים והצמחייה כדי לוודא שתוכלו לבנות על האדמה. במצבים מסוימים, חבילה לא תוכל לבנות, ואתה רוצה לדעת זאת מבעוד מועד.
- תוכל למצוא מתכנן על ידי בקשת הברוקר שלך להפניה או ביקור באתר planning.org.
אתה צריך שהמגרש שלך יהיה נגיש מהכביש, אחרת תצטרך לנסוע מעל רכושם של אנשים אחרים כדי לגשת אליו. - 4הושלם סקר. הסקר יתווה את הגבולות החוקיים של המגרש ויציג את נקודות הגובה של המגרש. אתה בהחלט רוצה שזה ייעשה לפני שתמשיך עם הרכישה שלך. סקרים עולים בין 150 € -1000, תלוי בגודל הנכס.
- בקש מהמתווך שלך להמליץ על מודד או לבדוק את המדריך של האגודה הלאומית לסוקרים מקצועיים.
- 5הפעל דו"ח כותרות. דוח הכותרת יאשר כי המוכר הוא הבעלים של הקרקע ויכול להעבירם אליכם. עליך לשוחח עם המוכר שלך על רכישת ביטוח כותרת, המגן עליך במקרה שיש בעיה בכותרת שתגלה מאוחר יותר. המוכר או סוכן הסגירה שלך יקבל בדרך כלל ביטוח כותרת עבורך, והעמלות מגולגלות אל עלויות הסגירה שלך.
- אם לא נרכש ביטוח בעל תואר מורחב ולא הושלם סקר לפני הסגירה, לא תהיה לך שום הגנה מפני סכסוכי גבולות.
- 6השתתף בסגירתך. אם בדיקת הנאותות שלך לא מגלה בעיות, תוכל להמשיך בסגירה. תהליך הסגירה ישתנה בהתאם למקום מגוריך. עם זאת, אתה יכול לצפות לבדוק ולחתום על מספר מסמכים עם קצין נאמנות או מתווך משויך.
- שלך ברוקר הנדל"ן או עו"ד אמור להשתתף איתך. הם יכולים לעיין במסמכים ולוודא שאין הפתעות.
- יהיה עליכם לשלם את עלויות הסגירה ואת כל המקדמה הנדרשת בסגירה. ודא שיש לך צ'ק קופא לתשלום. ייתכן שתוכל גם לחבר את הכסף.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
